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風險規避篇
關于小區公共娛樂活動引發業主糾紛的案例 時間;2013-08-28 11:42:37 來源:天河物管   點 擊:    評論數: 0

    小區公共秩序維護糾紛:
    1、緣由:業主家中財物被盜、被搶劫或在小區里被殺害;小區內出現違反公共秩序等情況,導致須物業公司承擔相應的法律或賠償責任。
    2、法院觀點:
    ①對一切違反公共秩序的活動,物管有權力予以制止,業主有義務予以配合。
    ②安保員對未使用 IC 智能卡進門的歹徒,未做到高度負責和警覺,對進出人員未仔細觀察,具有一定過錯,應承擔相應責任。
    ③物業公司管理義務不因業主不交物業服務費而免除,疏于管理、保安未盡職,在客觀上為罪犯盜竊提供了便利,又無證據證明自己已積極履行合同,構成違約,應承擔賠償。 
    3、經驗與教訓:
    確定秩序維護員的內容,避免保安服務或提供安全防范服務等用語,以減少糾紛,規避企業風險;平時注意收集證據,做好工作記錄,以便糾紛時有證據證明盡到管理職責;物業公司承擔責任后,可向未盡職責的保安公司追償。
    4、案例分析:
    案例1、關于小區公共娛樂活動引發業主糾紛的案例
 
案例陳述:
    深圳XX佳園小區二期7A、7B之間架空層內是小區文化活動室(活動室前剛好是二期廣場),是中老年業主休閑、娛樂的重要場地,每到傍晚,業主就自發組織到廣場跳廣場舞。由于廣場剛剛在小區7號樓前,加上跳舞的音響有時聲音過大、活動時間過長,經常導致7號樓業主投訴影響其正常休息。我管理中心接到投訴后,立即安排保安員告知參與活動的業主,盡量調低音響的音量,并合理安排活動時間,同時解釋說明,業主之間要相互理解,相互支持,盡量安撫業主雙方,最后,在管理中心相關人員的協調下,活動的業主表示以后盡量注意噪音的影響和活動時間的安排,投訴的業主也表示理解社區活動的重要性,只要合理安排也會積極支持。
案例分析:
    小區中老年活動場地是業主休閑、娛樂的重要場所。對業主自發組織的活動,物業應給予支持,但也要考慮管理和對其他業主的生活影響,盡量考慮全面,合理安排時間和對噪音的控制。在業主投訴后,要多與業主溝通,同時吸取業主的好建議,及時對問題進行整改。
處理方式:
    針對此事件,服務中心要積極協調矛盾雙方,多與業主溝通,聽取業主心聲及建議,并在矛盾的本質上尋求好的解決辦法,避免矛盾升級和事件的惡化。
預防措施:
    1、在活動場地,安排保安員多巡視,發現問題,及時整改。
    2、多向業主做解釋工作和安撫工作,盡量求得業主雙方的理解,達成共識。
    3、對業主的投訴應及時反饋和跟進,在非服務中心之能力可協調的情況下,可與業主一起探討尋求解決辦法。
制度參照:
    參照《物業工作手冊》中業戶投訴處理的流程,能夠及時、準確、合理地解決業主投訴。
  


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