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區物協專家幫你解開物業費疑團 時間;2013-11-26 14:48:31 來源:新華網   點 擊:    評論數: 0 新華房產現全國各個站點聯動推出護房行動-全國房屋質量大調查,關注身邊房屋質量問題,為市民解決從買房到入住的各種疑難。以此為契機,新華房產聯手財經廣播《樓行前線》節目,推出全新環節《熱點關注》,節...

    新華房產現全國各個站點聯動推出“護房行動-全國房屋質量大調查”,關注身邊房屋質量問題,為市民解決從買房到入住的各種疑難。以此為契機,新華房產聯手財經廣播《樓行前線》節目,推出全新環節《熱點關注》,節目已經播出8期,分別和大家分享和介紹了驗房、法務和物管方面知識,本期同樣邀請到天河區物業管理協會專家,繼續為您詳述身邊的物管大小事,看看物管究竟做些啥,物業費如何收。
 

    邀請嘉賓:牛博雁 凱德中國華南區物管經理(天河區物業管理協會專家)

    主持人:陳偉彬
 

 

       陳偉彬:歡迎大家繼續收聽我們的熱點關注,本期話題也會繼續和大家探討物管方面的一些問題。本期邀請到的嘉賓是來自物業管理協會的專家,凱德中國華南區物業經理牛博雁,?偰

       牛博雁:您好!

       物管公司六大塊:安保、保潔、綠化、客服、公共設施維保和社區文化建設

       陳偉彬:請你過來非常開心,也是和你一起探討關于物管這個話題的。雖然我們常常接觸物管,但其實物業公司日常工作是有哪一些,物業公司協助的義務有哪一些,在這里您可以給大家詳細介紹一下嗎?

       牛博雁:嗯,一般人講起物管,就會說這個看門的,那個掃地的,這就是大家最能看到的兩塊(即安保和保潔);第三塊是綠化,就是種花澆水的;第四塊是客服,就是業主有事去服務中心辦事,物業公司有工作人員接待;還有一塊就是大家看不到,但可以明顯感覺到的,比如說有水有電有電梯的時候,大家覺得生活就是這樣的,但當你發現沒水沒電沒電梯的時候,你就知道要打電話給物管了。那么其實這個也是物管非常重要的一塊,也是大家樓宇保值升值的一個重點,就是公共設施的保養和維護。然后還有就是有些業主覺得自己的小區很不錯,經常搞社區活動,過節的時候有節日布置,這也是物業服務的一大塊內容。以上主要是大家能感知得到的物管方面六大塊內容,其他會涉及到后臺一些比如公司內部行政管理等各方面的東西。

       陳偉彬:聽您介紹的時候有這種感覺,就是雖然平時大家知道物管公司在背后默默工作,但可能沒感覺到原來物業公司每天都在做這么多事,剛剛聽您詳細敘述出來后相信更多人能理解了。

       和房子相關的事就與物管有關 “承接查驗”很重要

       牛博雁:基本上和房子相關的事情,可能都會和物管有關,剛剛您還提到一個物業公司的協助義務。其實可能大家會比較明顯,也是直接感覺到的就是,比如新樓收樓后需要維修,打電話去物管,最常見的就是物業公司協助大家去和開發商報修。這種屬于交樓之后保修期的一個維修,這種保修責任是可能有,(但直接解決問題的,)施工的是施工單位,不過大家還是通過物業公司去報修的,這是大家最常見也是最熟悉的。

       第二個可能業主沒感覺得到,但實際在物業管理角度很重要的一塊,就是承接查驗。因為樓宇是大家的,公共設施是大家的。那么誰代表大家去查驗公共區域呢就,是物業公司。承接查驗是代表全體業主,站在業主的角度,去和開發商做公共設備設施,完善公共設施系統,包括這些設施設備的維修保養都是物業公司在處理。

       第三就是和水電、煤氣、有線電話、有線電視等等相關的一些事宜。物業公司雖然是沒有和這些單位有直接聯系,但一般業主在這些方面出了問題,也都是直接找物業的。物業公司對于這些事,有些能處理,有些也可能是處理不了,處理不了的,就會給一個指引,告訴業主一些解決方式。

       第四個很常見就是對政府部門計劃生育的協助以及一些別的東西。第五就是協調問題,業主之間會很明顯地發現,住在一個有物管的小區,當你發現樓上很吵的時候,你不會自己上去敲門,一般是打電話到物業去尋求協調。其實講到協助的義務,這些也不一定是物業公司本身必須要做的義務,但大家都會用到的功能。

       人員成本和公共設施設備維保 占據物管成本大頭

       陳偉彬:物管真的是事無大小啊,很多事務聽您一講,才知道原來都是和物管有關的。日常大家繳納的物管費,比如每平5毛錢或幾塊錢不等,大家會根據房子面積每個月繳納物業費,但很多人會有一個疑問,究竟這個物管的成本是怎樣的,如何構成的呢。

       牛博雁:這個應該是所有人最關心的問題,物管的成本,我們剛有講到物管的一些工作,其實成本就是這些事情直接相關的。物管要有人做客服,就會有人力成本,人力成本是第一就會產生的成本。保安、保潔、維修工等,所有這些提供服務的人員都是有人力成本的。人力成本在物管成本比重中,看物管費用高低不同,平均去到70%左右是常態,這是非常高的?赡茉缒昴切┪锕苜M只收幾毛錢的公司,百分百都不夠人工費。這是我們原來自己做的一些統計,錢到底用到哪里了,為什么公司總是在虧。

       其次就是公共設施設備的管理,還包括水電能耗,那么大家會說其實你每個月收這個管理費的時候有一部分是包公攤的,有一部分是不包公攤的,但其實公攤并不能包掉所有的水電費,公攤只是按照政府文件,電梯費用、園林燈這些費用是可以公攤的;而水的話,清潔用水可以攤,綠化用水是不能攤的,會分得比較細,都是有文件規定的。作為物業公司,這些設施設備不去維保好,平常不管理好,一停水,停電,停電梯的時候,業主就會有很明顯的(不良)感覺了,所以這一塊雖然大家沒有明顯感覺到,但這一塊維護費用是非常大的。還有一個就是基本上用不上,但卻要投入很多錢去做的,就是一用就是發生大事的消防系統,消防系統的維保費用也是非常高的。在小區里設施設備越多的,費用也就越多,和樓盤層高沒有太大的直接關系,就和設施設備多少有關。

       政府文件指導物業費標準 小區規劃與物管成本影響實際定價

       陳偉彬:講到這些大家就會去想,心里盤算自己物管費多少,可能另外一些小區的管理費又是多少,在這里我就想請教您一下,物管收費的標準是怎么去制定的,而且不同的收費標準提供的服務標準是不是也會不同呢。

       牛博雁:物管收費標準,其實物價局現在有一個文件就是《101號》文,文件內容很詳細,大家在網頁上也能搜索到,上面明確分出了每一個不同項的服務級別,大概分了五大塊,第一塊是綜合管理服務,咱們前面提到的客服,社區文化,全部打包在這里。第二塊就是工程,要做物業公共部門和公用設施設備的維護。第三塊就是公共秩序維護,就是大家感受到的保安這些,包括停車場管理這一大塊。第四大塊是保潔,第五大塊是綠化,文件上面非常明細,甚至明細到一平方米,做到這個

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