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熱點關注第八期:區物協何細平秘書長暢談物管行業現狀 時間;2013-11-26 15:04:33 來源:新華網   點 擊:    評論數: 0 華房產現全國各個站點聯動推出護房行動-全國房屋質量大調查,關注身邊房屋質量問題,為市民解決從買房到入住的各種疑難。以此為契機,新華房產聯手財經廣播《樓行前線》節目,推出全新環節《熱點關注》,節目...     華房產現全國各個站點聯動推出“護房行動-全國房屋質量大調查”,關注身邊房屋質量問題,為市民解決從買房到入住的各種疑難。以此為契機,新華房產聯手財經廣播《樓行前線》節目,推出全新環節《熱點關注》,節目已經播出7期,分別和大家分享和介紹了驗房與法務方面知識,接下來的幾期節目,將講述大家非常熟悉也是業主入住后長期接觸的物管方面知識。本期節目將邀請物業協會專家,為您詳述身邊的物管大小事,探討物管現狀與發展。
    邀請嘉賓:何細平 秘書長(天河區物業管理協會)
    主持人:陳偉彬
    播出頻道:FM95.3廣東電臺財經廣播《樓行前線》
    播出時間:每周六14:00—15:00首播,周日17:00—18:00重播
    爆料郵箱:xhbl2013@126.com,或者微信新華房產官方賬號(新華房產廣州站)
 



 
    陳偉彬:歡迎大家收聽本期的熱點關注,接下來的兩期節目中我們將會與大家共同探討物業管理方面的話題,首先在第一期節目中,我們邀請到來自天河區物業管理協會何細平秘書長,何秘您好!
    何細平:您好!大家好!
    物管行業發展得益健全法規,但仍存其他不利發展因素
    陳偉彬:講到物業管理,可以說大家每天都與物管打交道,我們每個人每一天都離不開物業管理,您可以給大家介紹一下,目前物業管理市場是一個怎樣的狀況嗎?
    何細平:物業管理整個市場狀況,與前些年相比,相對還是發展了很多。首先規模擴大了,第二隊伍壯大了,第三高端物業管理出現了,第四物管人員的素質也相對提高了。與此同時一些物管糾紛事件也比以前少了,尤其是08年《物權法》,09年國家和廣東省《物管條例》,10年國務院的《業主大會指導規則》,三個文件出現后,整個物管行業相對比較規范,大家的法規意識有了規范,同時物管服務也有了規范指導,業主維權的意識也相對理性了很多,這三個法規在整個行業貫徹起來,確實起到很好的作用,這是目前行業一個整體的情況。
    但是在物管發展的同時,也還尚存一些不利的因素。
    首先是發展不平衡,主要體現在物業費方面。目前市場物業費從幾毛錢到幾塊錢,這種不均衡,很難保障每個物業公司都發展得好。收費高的發展相對好些,而那些收費比較低的發展就相對艱難,尤其是中小盤的物業公司,或者只管一個盤的物業公司,一般一個盤3~5萬方,即使是5萬方也很少,這樣的情況下,幾毛錢的物業費是很難實現管理和維系的。
    其次是整個行業看,業主參與物業管理的力度和關注度還不夠,相對欠缺。因為大家總覺得物管都是物業公司的事情,與我無關,其實并不然。物業管理沒有廣大業主的關注、參與和支持,是很難走向良性發展的。因此要保障物業管理行業朝良性發張,廣大業主的參與和關注是必不可少的。
    陳偉彬:我很贊同何秘講到的業主參與程度問題,因為很多業主認為物業費已經交了,剩下的就是物業公司的事了,導致在日常居住與小區維護中比較少參與到物管事宜中。其實物管還是需要業主與物業公司多一點交流的。
    呼吁:業主的關注、參與和支持,促物管行業良性發展
    何細平:大家同住一個社區,很多事情都是可以溝通和商量的。廣大業主只有參與和關注,才能理解物業管理,理解了物業管理,才能去監督,才能去支持,F在收費較低的物業公司管理運營艱難,需要提高物業費。目前物業管理收費標準還按照2004年的標準在執行,現在是2013年,將近整整10年,都在執行同樣的標準,這是不合理的。物價在上升,人員成本在上升,員工工資也在上調。舉個例子,在05年我進入這個行業的時候, 680元/月可以請到一個保安,550元/月可以請到一個清潔工,F在不行了,保安實行三班制,2000元/月才能夠請到一個保安,而清潔工沒有1500-2000元/月也是請不到的。這些都在提升的情況下,物業費上漲也是合情合理的,但很多業主對此不是很理解。我們有一個盤的物業費需由1.2元/平提升到1.8元/平,也就多了6毛錢,而且即便到了1.8元/平,其實也并不算很高。但這時業主就非常不贊同了,把物業公司趕走,自己來管。但是這其實很難管理好。因為第一業主自己管理,這是沒有資質的,得不到政府的控制;第二其他業主也會不信任業主代表,不相信他們可以把物業管好,同時涉及集體經濟問題與個人利益的參雜,很難處理,這樣就容易產生矛盾。所以希望廣大業主參與、關注和理解物業管理。理解的目的其實還是為了廣大業主的自身利益。為什么這么說呢,因為業主買了房子,過去有些可能買到房改房總價幾萬塊,有些是十幾萬,或者有些商品房幾十萬,現在是幾百萬,房價在漲,但物業費不漲,物業費不漲,就不能管理好,最終還是影響到業主本身。曾有一個元村新村的業主來協會投訴:他那個小區管理得很差,環境也很差。我問他物業費多少,他說是5毛錢。我說5毛錢物業費,小區又是開放管理,很難把衛生搞好,要提高費用,又提高不了。他說我那房子才幾萬塊錢買的,我說你幾萬塊買的,你現在賣出去幾十萬,你的房子已經在增值了。但你在增值的時候,為什么不把你的物業管好呢,管好了你才可以更好地保值。后來他就明白了。
    陳偉彬:的確一講到提費業主就會有抵觸心理,心想又要提費,可是某個朋友他們住的小區物業費不高,管理得還很好,但是為什么我們這個小區的管理又不咋的還又要提費呢,大家對此容易產生不平衡心理。
    何細平:嗯,F在業主和物業公司有些互不信任,其實主要是因為過去了解得太少,不了解就產生了不信任。業主認為把錢給了物業公司,但物業公司提供了什么物業服務呢,感覺不清楚;而物業公司又不會把賬目公開,因為是包干制物管方式,包干制是不存在向業主公開這個賬目的,不公開就存在一種神秘的自我保護了。大家都在保護,產生隔閡,產生互不信任,就會產生很多不理解和矛盾。那么要推進行物管行業的良性發展,我建議廣大業主需要積極地關注、參與物業管理,只有這樣才會實現更好地物業管理。比如哪一個房間,哪個業主需要改造,可能占領到其他公共過道,這個物業公司當然可以管,但如果其他業主也站出來說不行,那管理的效果就會更好。
    物業管理包含兩個方面,管理是一個方面,服務是一個方面。只講服務,不講管理是不行的。管理是代表大多數業主來管理,比如這個地方不能停車,但是你非要停,那誰來管呢,業主不敢來管,那就物業公司去管,物業公司代表廣大業主利益來實施管理。但作為個人來講,可能覺得不舒服,認為這樣的管理沒為我服務。其實不是這樣的,物業公司為了大多數業主利益履行管理義務,也是種服務。
    建立物業管理信用檔案,受益業主,提升物業公司水平
    維護物管行業發展,規范物業公司的文明管理、誠信服務,也是我們正在大力推進的。最近天河區國土部門對建立物業管理信用檔案很重視,授權我們物管協會制定和建立物業公司管理信用檔案,現在這個信用檔案正在做,一旦實施,可能會從六個方面對物業公司進行考評。首先第一是業主的滿意度,我們會推進業主的滿意度調查,看物業公司的管理是否合規范;第二是治安的犯案率,將從當地的公安、派出所查看小區犯案率情況并把他放在信用檔案中評等評級;第三是業主的投訴和糾紛的案件情況;第四是街道居委會對項目的評價;
    第五是街道、國土部門到小區巡查,通過巡查發現問題,也將此作為誠信的一種記錄。第六是按照廣州市制定的物業經理人職業信用考核標準來考核,考核標準有28條扣分的總分60分,其中有20條是各1分,有8條各5分,違背多少條就扣多少分,扣分超過10分可能就要取消經理人的職業信用資格。
    那么通過這六個方面考評誠信等級,這是對物管行業是一個規范,如此這樣受益的還是我們廣大業主,當然物業公司也要通過這個規范不斷地提升自己、鞏固自己,這都是很重要的。
    良好物管促物業增值
    為了讓整個行業良性發展,讓業主對物業的消費意識得到提升和增強也是很重要的。因為整體經濟在發展,物價在上漲,業主要想住好的地方,必須要有消費,F在整個消費應該提升很多,尤其廣州比外地物業管理的消費水平也高很多,我們很多同行在外地也有項目,他們覺得廣州的市場還是比較好,業主的消費水平和消費意識相對比較高,但我覺得還不是很足,必須強調一些意識來進一步提升。因為業主買房想要物業能增值,居住的環境夠好。居住的環境好、物業要增值,需要什么條件呢?第一看環境,環境就包括清潔、綠化,如果清潔和綠化搞得好,小區就給人非常優美的感覺。第二看秩序,包括管理秩序、治安安保秩序,如果治安秩序不好,就很難增值。曾經天河翠湖開發商撤出的時候,里面確實停水停電,整個管理的秩序比較混亂,他周邊的樓盤價格已經7000多,他還徘徊在3000多,這是很明顯的。第三即是業主關注的設備設施。設備設施的完好率好對物業增值也有很大的影響。我們現在業主都不太重視這一塊,我建議業主要重視這一塊,因為設備設施的保養可能會影響到整個樓盤的質量、樓房的升值。那么這三個方面需要管好,首先要有人去管,人的素質要高、管理人員的素質要跟得上去。管理人員的素質跟上去靠什么,靠物業管理費,物業管理費沒有提升,這些管理人員很難從自己口袋里拿出錢去管理,所以還是需要大家來支持。認識到這個問題,意識增強了,才能推動這個行業的發展,最后最終得益的還是廣大業主。在這里我想提醒一下,一樣東西不是越便宜越好,物業管理費也是。我們的業主不要與物業管理打管理的消耗戰,當你打消耗戰,物業公司要維持下去,他可能在設施設備上不舍得投入,那可能會打成變成消耗戰,那大家都不得益。行業不得益、社會不得益、業主更不得益、物業公司也沒得益,這種惡性的情況希望不要再循環下去。
    酬金制物管收費更透明公開
    規范行業良性循環還有一個問題,需要我們從制度上去積極探討。目前物業管理有兩個收費制度:包干制和酬金制。酬金制在廣州還是寥寥無幾,國外、香港基本上實行酬金制,我們大多實行包干制,包干制有其優點,也有現存歷史條件,還是存在弊病。所謂弊病,因為沒辦法把物業做好。為什么呢?政策法律沒有規定包干制一定要向業主公布物業公司財務賬目,只是公共部分收益需作一個公布,其他的不用公布。沒有公布,業主就懷疑物業公司賺了很多錢,這是包干制存在的問題。酬金制國外都施行得很好,酬金制還可以解決很多矛盾,因為酬金制節省的還是歸廣大業主。我們考察過番禺麗江花園,他們實行的就是酬金制,物業管理節省的錢都歸全體業主。作為住宅物業,每兩三年洗一次外墻,所以外墻保持得蠻干凈的。其實除了很高端的住宅盤能做到洗外墻,一般中低端的盤是無法做到的,不要說洗墻,掉了一個馬賽克也都沒辦法去補。在這方面酬金制可能彌補了包干制的一些缺陷。希望共同把這個市場管理得更好,讓他能夠良性的發展。
    陳偉彬:沒錯。其實聽了何秘講了這么多物管行業方面的現狀,也令我感觸良多,業主想要得到好一點的物業管理,自己也要經常去了解先進的物管運作情況,而且還要主動去參與到與整個物業管理的運作里面,互相去建立一個更好的信任度才行。今天也非常感謝天河區物業管理協會秘書長何細平的詳細介紹。謝謝何秘!也謝謝大家的收聽,我們下期再見。ㄐ氯A房產廣州站 肖樹嬌、余秋雯整理)

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