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頭腦風暴
第五次“會長頭腦風暴”聯誼活動內容 時間;2013-05-16 09:26:08 來源:區協會   點 擊:    評論數: 0
2013年4月24日,天河區物業管理協會在城建大廈六樓會議室組織召開第五次“會長頭腦風暴”聯誼活動,交流探討主題:“物業成本上漲與企業應對措施”,以下是此次活動的討論的內容
   
    近年來,由于物業服務人員最低工資連續調升以及員工勞動保險全額購買的提升,大幅度推高了物業企業成本的剛性上漲,致使許多物業服務企業正面臨著越來越大的生存壓力,當前,許多物業服務企業面對成本上漲也都采取了一些有力的措施,為了更好交流和探討物業管理成本上漲對企業生存發展的影響與應對措施,2013年4月24日,天河區物業管理協會在城建大廈六樓會議室組織召開第五次“會長頭腦風暴”聯誼活動,交流探討主題:“物業成本上漲與企業應對措施”,以下是此次活動的討論內容:

 

  城建物業副總經理:李永新
  實施價格機制突破  降低稅收

    在廣州市范圍內規范的政策對物業行業的生存產生了直接的影響,首先,最低工資的調整對整個物業行業的成本上漲形成強勢的推力,使得很多基層的員工成本不斷上升,第二,購買社保也直接導致成本的上漲,使得小區物業管理收不足于支,同時也使物業服務質量惡性循環;第三,勞動派遣也要求同工同酬,這三個方面的因素直接推高了企業運營成本的大幅上漲。

    我的看法是首先在價格機制上進行突破,有一些高檔的樓盤定期進行,有些樓盤一個月就花費掉十幾萬補貼,使得市場的實際運作和政府的價格嚴重偏離,所以,如果在價格形成機制進行嘗試的話,這一點可以去努力;其次,面對這樣的情況,行業協會應該整合行業的聲音,提出我們的建議,發出我們的呼聲,這樣行業協會才能真正的體現代表行業的聲音。
還有一點就是物業稅的問題,很多物業小區的收支反映了物業稅情況,哪怕是小區的物業再虧損,我們的稅是一點都沒減少,對于這種情況,應該要有一呼吁,我們這個行業怎么去做,需要形成共識。
 

 

  廣州天力物業總經理:淳正興
  本應增長的企業利益都被成本上漲消耗掉了

  “五險一金”由部分購買到全項購買,天力物業每年增支1300多萬,最低工資由860元增到1300元,我們每年增支1億多元,5年前企業盈利是600萬,五年后,在樓盤、面積、戶數都在增加的情況下,盈利仍只達到700萬,面積增加了,管理規模增大了,利潤只增加一點點,企業利潤都被成本增長消耗掉了,這些企業人數沒有增加而成本卻大幅上揚,導致了單位管理面積成本的大幅增加,這樣,企業只有實施減員,如果不這樣做,企業根本無法生存,更不要談發展。

其實,物業企業肩負的社會責任和作用是很大的,但他們對社會付出貢獻的好像未能完全得到社會各界足夠的認識,需要行業同仁多做些工作:
    第一,讓協會進行走訪調研“關于物業管理與社會管理的關系”,其實就是“物業管理區域和非物業管理區域”進行對比,比較它們的治安環境,是不是有物業管理的環境發案率就低一些,它的社會穩定性就要強一些,政府管理得好一些,我們可以進行調研工作,親自走訪街道、派出所、政府進行了解;
    第二,維穩。發案率、社會和諧穩定與物管費高低不同的區域的關系,通過政府支持,我們拿出數據,經過我們的調研,確實證明物業管理行業在對社會綜治、穩定、維穩、和諧方面是突出的,加上我們貢獻地稅、GDP和解決人員就業綜合說起,那我們申請企業稅率的降低及一些其他政策的話,就非常有把握的。通過各種渠道,把我們的呼聲變成行業文字的呼聲,才能得到重視,真正形成有說服力的報告。

    除此之外,我們還可以做一些工作,目前環境比較惡劣的情況下,客戶投訴越來越大,行業口碑差,通過一些工具的應用,包括技防代替人防,物業服務企業可以采用利用先進技術替代人工,可以有效減少企業對人工的需求,在減人不減成本的情況下,保持質量,企業自身也能做好工作,一個人漲50%的工資,真正做兩個人的工作,通過這樣的方法,既保證了效率,成本不上漲的情況下,還能維持一點點發展。天力物業在這方面做出了一些探索,天力物業管理面積這五年增加了40%,人數沒有增加,滿意率也沒有下降,監控系統購買硬盤刻錄機投入了80萬,在門崗方面我們在寫字樓還花了8000元做了地鐵總閘機在入口處,一年可以省3萬元得人工,這也是一種方法,我們企業對服務標準不下降做一些實事,讓客戶達到慢慢的理解,一些虧損的樓盤,將虧損的價格每個月進行公示,原不同意提升服務費標準的業主也自覺繳納服務費。對于虧損的樓盤,天力物業目前并沒有退出。
 
 
   方圓物業總經理:廖承東

   營造一個物業費調升的社會環境  幫助企業克服面臨的困難

    提高對物業管理認同度,提升服務質量是我們生存的基礎,服務質量又跟我們的收費標準對接上,特別現階段,人的素質打造和服務是成正比的,如何找到優質的人才,這個行業本來有先天不足之處,由低端的社會人才從事高端的人群服務,同時提供高端的服務標準,這么多年,行業一直存在這個問題,早幾年,由于勞動力成本的低廉,選擇面比較多,所以關注生存,就要提費,從客觀上看,現在這個社會,當前物價指數整體上漲,為什么物業費就提得這么難。
我希望政府能引導行業,跟媒體多點溝通,不要把物業公司妖魔化,我們這個行業還是有不少優質企業,無論是出于自身的發展、品牌的維護我們都盡可能提供優質服務。第二,我建議,企業在同一期共同提費,營造社會氛圍,現在現實狀況是,由于物業服務費標準偏低,很多物業服務企業只能通過降低服務標準維持運營,造成的結果是,服務成本不斷在漲,收費標準又得不到相應的提高。企業難為無米之炊,服務標準被迫降低了,業主安居樂業的生活受影響,是一肚子的不滿意和抱怨,企業也是一肚子的苦衷和牢騷?赡苋绻善髽I自己來單獨提費是相當困難,但是如果行業、政府,包括媒體營造一個社會環境的話,提費可能就不會這么困難。
 
  康景物業副總經理:方向明

  建立誠信機制  提升管理費公開透明
    

   為什么提升物業管理費這么難,主要是誠信機制沒有建立起來,這種誠信機制包括了老百姓對政府,業主委員會、業主對物業公司的不信任,導致了提升物業管理費的難度加大,作為物業管理公司,我們服務的不是單個客戶,而是多個甚至是一個社區廣大業主,提升管理費,要按照程序進行,康景物業駿景花園電梯房目前是1元/平方米/月管理費,物業管理企業不僅僅靠收取物業管理費維持,還有停車收入、廣告收益等各種經營收入,但是提升管理費,需要透明度,在此基礎上,,應該將物業管理收支情況向廣大業主清楚的公示,很多企業做不到,這也造成我們提升管理費的難處在于我們的不透明,另外一個原因,從宏觀層面上講,政府在定位上要有所作為,我覺得現在這個物業管理行業都不透明,包括物業采購價格、員工薪酬、福利、待遇等,企業都不愿意公開,政府在這方面應該更加積極,能將透明度做得更加透明的話,提升物業管理費是可以解決的,因為物價指數的不斷上升,我們要提管理費,難度非常大,如果在這些方面做好的話,物業管理費提價的問題還是迎刃而解,否則,我們的物業管理再這樣發展下去,遲早要走入死胡同,在這個方面,還需要更深層次的探討。

 
 

  僑鑫物業:趙海英
  從企業自身做好  
不斷提高服務質量

    要想把市場環境做得更健康,先不要說發展,目前成本不斷上漲,從企業自身做好是一種形象的設立,服務也好、監控也好、技防也好,要有人支持,而不是靠物業企業撐著.
   僑鑫物業曾到新加坡、香港的物業考察過,一個樓盤,靠一個人管理三十幾個人就管好,他們的技防完全做到位,而且很公開,管理費的標準也很市場,所以我們企業自身做好,把基礎服務工作做好,做到透明度,包括我們企業的經營模式,你要想業主對你好,你就首先要對業主好,你想要得到什么,必須要先付出,這樣大家才有一個平衡。




 

  中海物業:寧祥穎
  拓寬經營領域  增加多種經營收入

    
中海今年根據物價的上漲,采取了相應的措施。第一,啟動調價機制。去年成功調升了兩個樓盤的物業管理費,從3.8元 /平方米/月成功調升至4.8/平方米/月,達到了99%的收繳率,今年有五個項目要進行調價,第二,提供增值服務。增加除物業費之外的收入,多種渠道,比如廣告的引進,還有贊助,從自身服務利用優勢外接顧問盤、優質盤,確實是不好的項目,畢竟企業還是要生存發展,如果生存不了,還談什么責任,到最后肯定是惡性循環,一定要探索出一條路,要是漲不成,最壞的結果就是退盤,,現在企業背負的成本“五險一金”差不多是一半對一半,非?膳,中海的人工成本非常高,包吃包住,中海物業主管的工資是達到中上水平。所以我覺得首先要從企業自身做起,業主的滿意永遠是企業永恒的追求,取得業主的滿意和信任,是物業服務企業生存和發展的根本;其次推動政府這塊也非常重要。如果天河這邊有試點的話,可以進行嘗試。

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