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業界觀點
讀《江蘇省物業管理條例》有感 / 謝家瑾 時間;2013-07-16 11:22:12 來源:廣州市物業協會網   點 擊:    評論數: 0
 

  讀了2012年11月29日江蘇省第十一屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議修訂出臺的《江蘇省物業管理條例》(以下簡稱《條例》),深感振奮。

  《條例》充分考慮了物業管理發展現狀,吸納了其他省市立法和政策中的亮點,以及行業多年來改革創新的成果,對制約行業發展的熱點難點問題逐個擊破,對規范物業管理與服務的運作提出了一系列極具可操作性的意見,確實是一部全面、普適又不失先進性的法規!稐l例》以省級地方性法規的形式,將物業服務業納入現代服務業發展規劃,并提出了一系列扶持與優惠政策,為行業發展打造了較為寬松的環境;《條例》從加強行政主管部門的市場監管、行業協會的自律管理、市場機制的完善三方面,為物業管理行業持續健康發展保駕護航,是2012物業管理行業法規建設政策突破的又一力作。

  一是對地方人民政府應扶持和推動物業管理發展提出要求!稐l例》提出:縣級以上地方人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系,制定、落實扶持政策,減輕物業服務企業負擔;建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制,鼓勵采用新技術、新方法,提高物業管理和服務水平。

  二是對政府主管部門的職責作出明確分工!稐l例》提出:街道辦事處(鄉鎮人民政府)具體負責本轄區內物業管理工作的指導、協助和監督,協調物業管理與社區管理、社區服務的關系,協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系。社區居(村)民委員會應當予以協助和配合?h級以上地方人民政府住房和城鄉建設或者房產行政主管部門(以下簡稱物業管理行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

  三是對暫不具備成立業主大會條件的情況作出變通處理!稐l例》在對業主、業主大會與業主委員會運作作出專門章節規范的同時,對不具備成立業主大會條件,或者具備成立條件但未成立業主大會的住宅小區,提出了“經物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門或者街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導后仍不能成立的,可以由街道辦事處(鄉鎮人民政府)、社區居(村)民委員會、社區服務機構、建設單位、業主代表等組成所在物業管理區域內的物業管理委員會,代行業主大會和業主委員會職責”。

  四是對建立物業服務費隨成本上漲的調節機制提出指導意見!稐l例》提出:物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點,遵循合理、公開、服務質量和價格相符的原則確定。實行政府指導價的,價格行政主管部門應當會同物業管理行政主管部門,綜合考慮物業服務平均成本、最低工資標準調整幅度以及消費物價指數變動情況,制定物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度,并向社會公布。價格行政主管部門應當每三年內對物業服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估,并根據評估結果適時調整。

  五是對涉及物業管理稅費的相關責任主體和計費辦法做了明確規定!稐l例》指出:“物業服務企業享受國家和省有關現代服務業規定的稅收優惠政策。物業服務企業代收代征的各類費用,不計征營業稅和企業所得稅”;“住宅小區內共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當地居民使用價格的標準執行”;“物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位應當接收并承擔維修、養護和更新的責任,有關費用由專業經營單位承擔。專營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用,不得轉嫁損耗和損失”;“業主大會和業主委員會日常工作經費由全體業主承擔”;“建設單位應當提供前期物業管理開辦費,用于購買物業辦公設備等固定資產”。

  六是對物業管理的責任邊界作出清晰劃分。在物業服務用房上,《條例》要求“建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置物業服務用房,低于一百萬平方米的按照一百平方米配置,并無償移交”,“物業服務用房應當是地面以上的房屋,由建設單位裝修,具備獨立、正常使用功能”。在管理區域劃分上,《條例》要求“以有利于實施物業管理為原則,規劃行政主管部門在審查住宅建設工程設計方案時,應當聽取物業所在地的縣(市、區)物業管理行政主管部門對物業管理區域劃分的意見”,“建設單位應當根據物業建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍,結合物業的共用設施設備、社區建設等因素劃定物業管理區域”。在涉及個相關主管部門行政管理和行政處罰的問題上,《條例》要求:城市管理、公安、工商、環保、衛生、規劃等行政管理部門,應當加強物業管理區域內公共秩序、治安消防、環境衛生、房屋使用等方面的監督管理,建立違法行為投訴登記制度,并在物業管理區域內顯著位置公布聯系人姓名和聯系方式,依法處理物業管理區域內的違法行為。在安全防范責任上,《條例》規定“物業服務企業應當按照物業服務合同中關于安全防范的約定,落實安全防范措施,做好物業管理區域內的安全防范工作”,“物業管理區域內發生安全事故等突發事件時,物業服務企業應當采取應急措施,及時向有關主管部門報告,并協助做好救助工作”,“業主、物業使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的,由業主、物業使用人與物業服務企業另行約定”。

  七是對指派和更換物業管理項目負責人作出規范!稐l例》要求:物業服務企業應當按照物業服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的,應當及時告知業主并在物業管理區域內顯著位置進行公示。業主委員會經征求業主意見,可以要求物業服務企業更換項目負責人;要求更換項目負責人的,物業服務企業應當及時更換,并在物業管理區域內顯著位置進行公示。

  八是對舊住宅區整治改造涉及的有關問題及所需經費提出具體意見!稐l例》指出:對配套設施不齊全、環境較差的舊住宅小區,設區的市、縣(市、區)人民政府應當采取措施進行改造整治,并將改造整治規劃和年度計劃向社會公布。舊住宅小區的范圍,由設區的市、縣(市、區)人民政府確定。舊住宅小區內的道路、照明、綠地及文化體育、安全防范、物業服務用房等配套建筑及設施設備的改造建設資金,由政府負責;業主專有部分的設施設備改造支出,由業主承擔。舊住宅小區改造整治中,經有利害關系的業主同意,并經法定程序批準可以建設物業服務用房和一定比例的物業服務經營性用房。物業服務經營性用房的經營收益作為舊住宅小區維護管理費用的補充資金,由業主大會監督使用。

  九是嚴格規定了相關主體的法律責任。對專業經營單位拒不承擔維修、養護或者更新責任的,物業服務企業承接物業未進行查驗的,未將物業承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置公告的,未在物業管理區域內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業服務費用和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況或者公示失實信息的,《條例》賦予物業管理行政主管部門責令其限期改正,記入物業服務企業信用檔案,給予罰款等處分;對造成業主損失的,《條例》要求相關主體應當依法承擔賠償責任。對于業主、物業使用人未按照物業服務合同的約定交納物業服務費用的,《條例》指出:“業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式,督促其限期交納;逾期不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴”。

  受篇幅限制,不能對《條例》的亮點一一展開。江蘇《條例》的頒發,已引起業內廣泛關注。相信《條例》在發揮促進江蘇省物業管理規范健康發展的同時,也將對全國各地物業管理立法的升級和進步產生積極和深遠的影響。

 

(作者系中國物業管理協會 會長)

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