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業界觀點
對業主組織登記社會團體法人的探討 時間;2013-08-27 15:10:07 來源:廣州市國土資源和房屋管理局房屋和物業管理處 科長 張濤   點 擊:    評論數: 0

   
   2013年3月,浙江溫州鹿城區民政局宣稱,鹿城區南塘五組團小區業主大會符合成立社會團體條件,在區民政局登記成為社會團體法人,這是國家民政部在溫州建立民政綜合改革發展試驗區的前提下,誕生了全國首個取得社會團體法人資格的業主大會。溫州業主大會法人資格試點,猶如一石激起千層浪,全國眾多媒體競相報道,被賦予“溫州一小步,中國一大步”的高調定位;全國各地業主高度關注,期待業主大會法人資格試點能破解當前業主組織一直面臨“名不正言不順”的尷尬困局。溫州業主大會法人資格試點之成效及影響如何,尚待觀察,但其改革創新意義對推動我市業主組織規范、健康發展仍有一定借鑒作用。以下結合我市實際,對業主組織登記社會團體法人的合法性和操作性作初步探討。

    一、我市業主組織尚不具有法人資格

    依照《物權法》、國務院《物業管理條例》和《廣東省物業管理條例》等有關規定,業主可以設立業主大會、選舉業主委員會,物業管理區域內的全體業主組成業主大會。據此,現行上位法明確規定的業主組織有業主大會和業主委員會兩種形式,但未規定業主組織可以登記成立社會團體,也未規定業主組織具有群眾自治法律地位(《居民委員會組織法》和《村民委員會組織法》規定居民委員會、村民委員會為基層群眾性自治組織),而依照民事訴訟法有關規定,業主組織現屬于“其他組織”。目前,我市民政部門暫不受理業主組織申請成立社會團體登記,即我市業主組織不具有登記法人資格(全國絕大部分省、市的業主組織存在同樣情況),對比香港、臺灣等地區和其他國家的業主組織法律地位,其多數業主組織具有登記法人資格(詳見表一)。

表一:不同地區和國家業主組織法人資格的情況

序號

地區和國家

業主組織名稱

是否具有法人資格

1

 

廣州

業主大會、業主委員會

2

溫州鹿城區

業主大會、業主委員會

是(試點業主大會登記社會團體)

3

香港

業主立案法團

4

臺灣

管理委員會

5

新加坡

業主團體

6

日本

區分所有權人少于30人的管理團體

7

區分所有權人有30人以上的管理團體

8

法國

管理團體

9

美國

非營利公司法人的業主協會

10

非公司法人的業主協會

 
    為探索解決我市業主組織法人資格的問題,我局曾于2007年選取五個業主組織發展比較成熟的小區開展業主委員會申請登記社會團體試點工作。在宣傳、發動階段,業主委員會的熱情較高,紛紛表示愿意參與;但到申請登記社會團體實質階段,業主委員會委員對登記社會團體的意見不一,對取得法人資格后的權利和義務有顧慮,特別是擔心可能承擔的法律責任,五個試點小區先后主動放棄試點。近年來,我市部分人大代表和政協委員多次提出通過立法給予業主組織法人資格的建議,為此市法制辦《關于廣州市政協十一屆五次會議委員提案第3026號的會辦意見》(穗府法函[2011]202號)提出,“關于業主大會法人資格問題,鑒于其屬于民事基本制度和群眾自治制度范疇,按照立法法規定,應當由全國人大制定法律規定”。

    雖然我市業主組織現階段不能登記成立社會團體,但相關部門為保護業主的合法共同權益,給予了業主委員會法人具有的部分民事權利,主要有兩項:一是《廣東省高級人民法院關于審理住宅物業服務糾紛案件若干問題的指導意見》(粵高法發〔2011〕49號)規定,在我省范圍內的業主委員會可以作為當事人,就物業服務有關事項代表全體業主進行訴訟,法律后果由全體業主承擔。業主委員會起訴、應訴、提起反訴、上訴、撤訴,變更、放棄或者承認訴訟請求,進行和解、調解等訴訟行為的,應當向人民法院提交業主大會的授權決定;二是業主委員會可以憑房地產行政主管部門出具的備案證明,在質量監督管理部門申請辦理組織機構代碼證。有了組織機構代碼證,就可以以業主委員會名義,在銀行開設獨立賬戶,管理業主共有部分收益、專項維修資金等。

    二、業主組織登記社會團體的積極意義
 
    物業管理市場的兩個重要主體是業主和物業服務企業,雙方之間是民事合同關系,但雙方的民事主體地位并不對等。物業服務企業具有法人資格,其組織形式比較規范,發展比較成熟;而業主組織尚不具有法人資格,其組織形式不夠完善,發展仍停滯在初級階段,相比于物業服務企業,處于物業管理市場中的弱勢地位。如果業主組織可以登記社會團體,則具有了法人資格,具有了與物業服務企業對等的民事主體地位,可以產生以下六個方面積極意義:

    (一)有利于明確業主組織在物業管理活動中的主體地位。

    依法登記后的業主組織,

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